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白中介的崛起

2019/11/08 来源:安宁汽车网

导读

在未来的5~10年,这个行业的从业者都背负着一个共同使命:把“黑中介”变成“白中介”,中国经纪行业的历史才能真正意义上开启,那将是一部“白中

白中介的崛起

在未来的5~10年,这个行业的从业者都背负着一个共同使命:把“黑中介”变成“白中介”,中国经纪行业的历史才能真正意义上开启,那将是一部“白中介”的崛起史、也将是一部职业经纪人的发展史。

中介有长时间的过去,但却只有短暂的历史。从行业的角度看,很多年之前,中介服务就已经在人们的房屋交易中发挥一定的作用。但是,时至今日,它依然没有构成自身的行业规范和基本规则,甚至没有底线,更没有构成更高层面的理论体系,因此中介行业作为一个整体事实上其实不存在。从经纪人的角度看,今天我们依然不能说经纪人是一个职业,经纪人从业年限短、流失率高,没有归属感和安全感,更谈不上尊严和幸福。从客户角度看,“黑中介”仍然是戴在从业人员头上的1顶帽子,客户对中介的容忍度几近是处于所有服务性行业的最低值。整体上,今天的行业处于一个典型的负反馈之中,多输格局。

正是基于此,在未来的5~10年,这个行业的从业者都背负着一个共同使命:把“黑中介”变成“白中介”,中国经纪行业的历史才能真正意义上开启,那将是一部“白中介”的突起史、也将是一部职业经纪人的发展史。

如何定义今天的中介?

今天,中介的含义已产生了根本的变化,这表现在多个维度:

第一,中介传统的服务范围主要是二手房交易和租赁,今天的中介借助于“离消费者更近”的相对优势,已开始愈来愈多地参与到新居交易中,一、二手联动日趋普遍,二手房中介与新房代理之间的界限不断模糊。

第二,中介与金融之间的链接日趋紧密。房屋的核心属性是金融属性,从这个角度看,中介存在的意义在于将房屋的资产价值与现金流之间建立起更有效的链接方式,二手房交易代表的是资产所有权与现金流之间的转换,二手房租赁代表的是资产的使用权与现金流之间的转换,未来将会有更多的转换方式被创造出来。当房地产处于增量开发主导的阶段,金融与房地产的结合是为了让人们拥有房屋的所有权;反之,当房地产处于存量流通主导的阶段,金融与房地产的结合则是为了让房屋的所有权实现更顺畅的流通。因此,中介与金融的结合既顺其自然,也理所应当。

第三,中介成为房地产行业的一个重要组成部分,成为影响房地产调控政策和货币政策的一个重要渠道。当一个国家的房地产行业处于开发阶段时,调控政策和货币政策的传导逻辑是政策变化影响土地购置、进而影响新开工投资、最终影响固定资产投资和经济增长,调控的核心工具是土地供给和信贷供给。但是,当一个国家的房地产行业逐步过渡到存量房阶段时,传统的政策传导逻辑开始失效,并分化为二条传导线索,并由此导致中介成为宏观调控和房地产调控的重要传导线索,具体而言:

其一是政策变化,例如信贷放松首先传递至卖方与买方的预期,进而影响卖方的挂牌量和挂牌价,和买方的需求量和报价,这是一个典型的C-B-C的市场结构,这与开发商主导供给的B-C市场结构下的价格构成逻辑完全不同,总体上,二手房交易是一个预期影响作用更大的市场,也是一个“羊群效应”更显著的市场。因此,更容易大起大落,更容易滋生泡沫与崩溃的负循环。也正是基于此,一个规范和健康的房地产中介行业对于市场的稳定发挥着至关重要的作用。

其二是所谓的“财富效应”,二手房交易市场所构成的价格会传递至非交易的存量市场,进而影响资产价值,最终影响人们的消费意愿和消费能力。以北京为例,存量房的流通率目前约计3%,换言之,3%活跃市场的价格会对97%市场的资产价值产生明显的冲击,让人们在心理预期上感觉到变富或变穷,进而影响到消费,影响到经济增长。这条逻辑是美国等发达市场非常有效,在中国正变得愈来愈有效。

第四,中介行业的参与者日趋多元化,中介行业的竞争格局也将产生显著的变化。在可以预期的未来,中国的中介行业将逐渐形成几股相互博弈的气力:

其一是起步于中介巨头,并向金融、资产管理等相关衍生领域逐步渗透的中介公司;

其二是起步于开发或代理,并向青年公寓、资产管理、房地产金融,建筑设计等深度垂直一体化链条整合的综合性开发商;

其3是传统pC时代的房地产媒体公司向经纪公司及其交易性服务的转型;

其四是BATJ等巨头向中介领域的渗透,虽然这些互联网巨头离房地产交易比较远,但是面对超过10万亿的房地产交易场景,这些巨头将选择以资本的情势、以场景对接互换的方式进入;

其五是大型银行和保险等金融机构,也将通过金融的方式逐步扩大在房地产领域的影响力。

总体上,这五股力量在房地产中介行业的聚集必将从根本上改变行业格局。因此,当我们今天谈及行业的规范,它不仅仅是中介公司的规范,也将是开发商、代理公司、互联网公司、金融机构的规范,是一个系统工程,这类复杂和多元的行业格局在全球范围内都未曾出现过。

“白中介”突起的标志是什么?

那末,在中介本身的内涵已产生重大变化的今天,我们如何衡量“白中介”?“白中介”崛起的标志是什么?

第一个标志是流通率的上升。2015年全国二手房成交量约计350~400万套,新居成交量1000万套左右,相对超过2亿套的存量商品房市场,流通率不足2%,相对于美国平均4.5%的流通率和6.2%的历史峰值,中国的流通率仍有巨大的提升空间。可以假想,如果中国的流通率在今天的基础上扩大一倍,那么市场蛋糕就会变得1倍乃至更多,这会构成更大的收入基础,是行业走向规范、经纪人走向职业化的前提条件。

第二个标志是一大批职业经纪人的构成。比较视察,美国3亿多人口,对应100万左右全职经纪人,平均每300美国人有1个职业化经纪人提供服务。原则上,职业经纪人的数量遭到两个因素的影响:其一是人口密度;其二是人均效能。考虑到中国的人口密度是美国的6倍,效能依然存在一定的提升空间,加上互联网会部份弱化经纪人服务的地理限制。综合这些条件守旧框算,均衡状态下,中国近8亿城市人口需要的全职经纪人应当在60万左右。在未来的5~10年,中国第一批的职业经纪人将会出现,并具备几个基本特征:

其一,经纪人从业年限越来越长,且收入与年限的正相关性越来越显著,而且经纪人的收入是可以预期的,换言之,做正确的事与更高的收入之间出现出正反馈;

其二,一套基于经纪人的行为规范、销售语言、底线道德和从业伦理逐步构成,并获得越来越人的自发认可;

其三,有一批来自于其它行业和领域的销售人员转行到经纪行业,并能融入和成长;

其4,经纪人的非收入属性的寻求更有意愿,从业经纪职业的归属性和幸福感增强。

其5,大量的、科学的经纪人学习教材的配套和完善。比较之下,美国经纪人学习的课程包括《房地产经济学》、《房地产经纪学》、《房地产金融学》、《通用会计学》、《房地产法》、《房地产资产管理》、《物业管理》、《房地产估价》,而中国经纪人今天的学习内容还停留在话术阶段。

第三个标志是有一批经纪行业的上市公司出现。今天的资本市场,开发商类、代理类、房地产媒体类的上市公司已十分普遍,预计在未来几年,将出现一批在存量房领域经营的综合类或垂直类上市公司,龙头的市值将超过千亿。

第四个标志是政府和学界的广泛关注。政府关注代表着行业的底层法律和法规的逐渐到位,学界关注代表着行业的理论体系会逐渐形成。以美国为例,从1981年美国学者Yinger在顶级学术期刊《美国经济评论》发表其经典学术论文作为一个历史性开端,美国学术界对房地产经纪行业的理论和实证研究不断增加、关注度逐步上升,并间接影响了美国经纪行业的专业化和科学化进程。

第五个标志是用户体验得到显著的改进,这是最根本的标志。今天我们可以明显地感知到京东零售和非京东零售之间服务体验的本质辨别,也能感受到滴滴和传统出租车服务之间的明显落差,却没法感受到不同中介之间的服务差异。如果服务体验没有本质的不同,那末其它几个标志便失去了其存在的意义。不过,反过来讲,如果没有用户体验的改进,其它几个标志性事件也不可能出现,规模与体验短时间看可能存在不一致,但是拉长时间看,两者必定统一。

“白中介”突起的关键支柱

站在今天的时点看未来,如果我们无所作为,这五个标志性事件不会自然出现,“白中介”的突起需要几个关键条件的支撑,可以称之为“关键支柱”。

第一条支柱是信息的生产与传播。这是行业走向规范的出发点。为了实现全面、及时、准确的房源信息,让用户的房屋交易决策更聪明、更透明、更理性,房源信息的生产和传播需要做出根本性改变:

其一是推行书面拜托,明确界定拜托的基本元素,把委托价格和委托期限以书面合同的情势肯定;

其二是认可和鼓励独家拜托,多家拜托意味着对经纪人信息生产工作不进行任何的产权保护,并由此滋生经纪人隐藏真实信息和传播虚假信息的内在鼓励。从国际经验视察,独家拜托取代多家委托是大势所趋,随着买卖双方气力的平衡和市场规模的扩大,中国也将自然地进入独家拜托的阶段;

其3,对传播虚假信息的经纪人和互联网公司实施“黑名单制度“和严格的惩罚机制,今天的实际情况是传播虚假房源不但毫无惩罚,而且还能名正言顺地成为一种商业模式。 因此,信息的规范不是从0开始,而是从负开始,任重道远。

第二条支柱是资产监管,这是实现交易安全的核心。从根本上讲,房屋交易的风险来自于合同流、资金流和产权流在时间和流程上的错配,资金监管则是解决交易风险的一个重要切入点。二手房交易的本质是合同束缚下产权与资金的动态交换进程,不同于一般的商品交易,二手房交易动态进程伴随着信息流、资金流与产权流堆叠,资金多次交付时点,交易环节复杂,参与主体众多,触及新老债权人的进入和退出,资金和权利的交割往往出现时间上的错配,交易的长周期伴随着多种不确定性与潜伏风险。

此外,二手房作为非标准化商品,产权信息复杂,随着市场环境的变化,买卖自行完成交易难度不断增加,风险积累,而任何小几率事件对买方都是难以承受的损失。因此,强制实行资金监管才能保障交易安全和消费者权益。然而,今天的实际情况是现有的政府监管、建委监管、纯商业银行监管以及四方资金监管大多基于商业银行的服务,在监管效力、服务、用户体验上存在一些共性弊端,而且不少城市目前没有任何情势的资金监管。

第三条支柱是流通性金融。它的存在:其一是满足客户交易环节的痛点,更好地服务于客户需求,尽量地解决交易过程的不确定性;其二是基于真实的交易场景,通过短时间的资金融通,平滑交易。在今天的市场,特别是随着换购需求的增加,这种复杂度有增无减,这比以往任何时候都更加需要基于二手房交易的金融服务。因此,从行业规范和金融支持的角度看,对于房屋交易项下的房地产金融创新,特别是在二手房交易环节的金融创新应当给予支持和鼓励。

从实际情况来看,大多数经纪公司在房地产金融的产品都是从交易环节入手的,例如赎楼、尾款等,这些产品和业务是现有银行服务的一种补充。此外,从合规性角度,针对房地产金融的政策应有明确的界限和区分,对平滑交易的短时间资金周转类金融创新应给予明确的辨别和支持。这类金融产品对增进二手房交易、减少交易风险,扩大房屋供给和平抑房价都有非常明显的作用,因此,应把这类产品与杠杆类产品明确辨别,不能同等。

第四条支柱是法律约束、行业自律和准入管理,这是经纪行业规范与发展的底层支持。以美国为例,房地产行业的管理,实行政府管理与行业自律并行的管理机制,各州政府会设置房地产委员会或房地产局对经纪公司和经纪人进行管理,其管理的主要法律依据就是各州《房地产执照法》。但在实际管理中,行业协会发挥更为重要的作用,无论是管理房地产经纪的程度或力度都要强于政府,而且在推动行业规范化、推动行业进步方面也发挥着直接的推动作用,构成“大协会、小政府”的管理格局。

行业协会之所以能够发挥这么大的作用,主要在于两点:其一,行业协会管理上的独立性,具有自己的公信力。美国的房地产经纪人协会是为房地产经纪人服务的机构,既不依托政府,也不享有任何政府管理职能,更不是政府的下属机构,除遵守相关行业组织法律外也不接受政府的领导或者指点,其仅仅代表行业的利益,能够自主的推动行业的有序、健康发展,这从其主旨也可以看出;其二,更为重要的是,行业协会有独立的财权,稳定的收入,其收入主要来自经纪公司和经纪人缴纳的会费,由于想加入行业协会的房地产经纪公司或经纪人,必须三级协会都要加入,地区协会、州协会、全国协会,必须向这三级协会分别缴纳协会会费。

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